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“共享房子”来了?未来能给你省一大笔钱!“共有产权住房”解读

2017-08-28 19:59:04 来源:安徽在线 作者: 责任编辑:阿飞 点击图片浏览下一页

  最近,房地产方面的政策新概念貌似频出,“租售同权”大家还没消化,北京又出台一个“共有产权”的概念,这和过往的公租房、廉租房有什么不同?该怎样解读?

  如果说,七月份的一连串政策核心词是”租”,那么,八月份的关键词就是“共有产权房”。2017年8月3日,北京市住建委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》,并公开征求意见。8月14日,北京市住建委宣布,共有产权房可落户、入学,也就是说,共有产权房和一般商品房同权。

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  什么是共有产权住房?

  共有产权住房,是由政府提供政策支持,建设单位开发建设,销售价参照(或略低于)同期、同地段、同品质普通商品住房价格,限定使用和处分权利,实行购房人与政府、住房协会或其它社会非盈利机构按出资份额共同享有产权的政策性商品住房。

  对于支付能力有限的购房人,可根据自身情况购买住房的部分产权,实现稳定居住;而后,随着收入的提高、财富的积累,购房人可逐步增购产权,直至最终完全占有产权。当然,在购房人未取得住房的全部产权之前,房子仍处于个人与政府、住房协会或其它社会非盈利机构共有的状态。

  几种房型之间的关系

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廉租住房或公共租赁住房

商品住房

共有产权住房

个人产权占比

0%

100%

0 到100% 之间的任意数值

适合人群

最低收入群体

中高收入群体

中低收入群体

  这相当于政府帮你一起买房

  你拥有房屋的居住权

  但是房子却不完全归你

  不能随意转让、买卖或者继承

  但是等到你有能力了

  完全可以购买全部的产权

  共有产权住房能否公平配售?品质上是否会打折?同步征求意见的这两份文件给共有产权住房划出了硬杠杠。市住房城乡建设委相关负责人表示,共有产权住房将有利于建立“购租并举”住房制度,满足无房家庭住房刚需,也能进一步平抑房地产价格。

  早已写入政府工作报告的“新概念”

  “共有产权”并不是一个“忽然冒出来”的新概念。从2010年开始,各地已经陆续有独立的试点,进入中央的视野也早已是3年前的2014年的全国两会《政府工作报告》上。

  “共有产权住房”首次出现在政府工作报告中是在2014年,提出要在2014年加大供应。这也是“共有产权住房”首次出现在政府工作报告中。

  2014年两会期间,住建部副部长仇保兴这样解释“共有产权住房供应”的目的,“一个是要解决中间层、低收入阶层的住房问题;另一方面也可以缓解地方政府的资金压力,扩大民众参与度。”

  这可以看作是政策层面考量共有产权住房的初衷。

  根据当年仇保兴所透露的实施路径,“共有产权住房”将先纳入现行的保障房体系管理,此后将作为市场主体来供应。

  时间一晃过去三年,共有产权住房悄无声息地走完“先纳入现行的保障房体系管理”的过程,以“作为市场主体来供应”惊艳亮相。

  升级版的“自住型商品房”

  北京共有产权政策的推出,政策层面的风向标意义不容小觑,北京向来是政策高地,不少新政策都曾进行全国推广。

  回顾3年前定下的共有产权“实施路径”,共有产权住房在多个城市经历了“先纳入现行的保障房体系管理”的阶段,最后北京的政策糅合了自身的实践和各地的经验形成了北京方案。以北京在政策上的一向的风向标意义,北京方案很有可能写进住建部正在针对共有产权住房的管理制定的相关办法向全国推广,包括共有产权住房的界定、土地出让方式、分配原则、交易规则及收益处置方案等都有可能参考北京的做法。

  1998年房改以来,北京在产权型保障房制度上的探索非常积极,供应品种也是最多的,不少政策都推广到了全国,包括限价房、经适房等。

   较有北京独占特色的保障房制度是自住性商品房(简称自住房),这次“共有产权”住房的推出,在业界看来,正是代替了原有的“自住房”在保障制度中的位置。北京的自住型商品房,是指房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权,按照限定销售对象、限定销售价格的原则,满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。其套型建筑面积,以90平方米以下为主,销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

  北京这次的共有产权住房《征求意见稿》内也提到,一旦文件生效,未销售的自住型商品住房应该按照新规定管理。自从2013年北京市推出自住房政策已经累计供应近6万套。同时,“自住型商品住房”这一类型的保障房已于2016年和2017年供给逐年减少,呈现给共有产权住房政策让路的趋势。

  从2013年到2016年北京的“自住性商品房”正是“共有产权”政策探路阶段的6个试点之一。

  2014年4月1日,住建部在共有产权住房试点城市座谈会上,明确包括黄石在内,北京、上海、深圳、成都、淮安6个城市为全国共有产权住房试点城市。6个城市在共有产权的路径不同,比如北京以自住型商品房为代表的共有产权房,成都把经适房与限价房将并轨管理,统一为共有产权房等。这些试点城市,不少都已实施多年,这次北京明确将“自住型商品房”正式命名“共有产权住房”,显然有政策高地意味。

  “共有产权住房”有何意义?

  相比较“租售同权”,从实际操作的难度来看,共有产权房比“租”系列政策的社会性更强于经济性。毕竟,共有产权房与商品房同权,显然比“租购同权”更现实,更靠谱。很多人质疑说,这个政策干嘛要先在北京搞,北京的新增住宅用地本来就少,这个政策会有空间么?我倒认为,这一政策从北京开始有很强的示范意义。一者,你看,北京楼市利益格局这么水深,偏偏就从北京开始,这就是迎难而上,其他地方再跟进不在话下。二者,北京户口含金量,以及所谓学区、医疗等资源含金量应该全国几无匹敌,但是,偏就要在北京先打开一个新口子,这是打破社会流动固化的重要一招,对全国自然是巨大示范效应。

  共有产权住房在北京的投放量也许最终不会有多少,不至于动摇北京的基本楼市格局,但其更重要的意义在于,打开了社会流动的新通道。买房的门槛极高,更何况买房和落户也不是绑定关系,教育资源、医疗资源以及社会保障的非均等化造成了所谓的阶层固化。北京市住建委在《北京市共有产权住房管理暂行办法》里明确规定:满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。也就是说,起码三成的共有产权房要给外地人,给流动人口。北京,向在这座城市作贡献的外地人释放出了善意。

  在具体操作上,即将在全国12个城市试点的住房租赁体系和共有产权房同样有共同点。租赁住房将引入国企和国企控制的租赁交易平台,而共有产权房将引入代持机构,即保障性住房专业运营管理机构。这意味着政府正在以强有力的姿态介入楼市,这是一个非常重要的转变,意味着一种新的楼市供需模式即将登场。

  相关政策误读需警惕

  辟谣!买共有产权房可办理北京落户

  就日前北京出台共有产权住房新政规定,共有产权住房可按照本市相关规定办理落户、入学等事宜。随后,《楼市震撼弹!北京户籍制度大转折?又一场风暴到来》、《购共有产权房可落户!北京楼市迎来巨震》等系列微信公众号文章被广泛传播。对此,市住房保障领域专家指出,其跟户籍制度并无直接的关联,认为购买共有产权房即可落户北京完全是部分公众号的误读。

  共有产权房的“落户”是指户口迁移。

  实际上,北京市住房保障领域专家介绍,北京市推出共有产权房的“落户”是指户口迁移,比如是北京集体户口的可以迁移落到房子上,并不是非京籍家庭买共有产权房,就可以落户北京。 

文章来源:安徽在线 责任编辑:阿飞
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